日本国内における非居住者に対する不動産税

外国の投資家が日本の不動産に近づく方法の最も一貫したギャップの1つは、税額の写真です。 購入プロセスは徹底的に研究されます — 不動産価格、取引コスト、保証人要件、ビザのインプリケーション。 その後、物件が取得され、賃貸所得が流れ始め、納税義務は、誰も最初は明らかにマップされていない驚きのセットとして到着します。

日本の不動産税制は、外国の投資家に罰せられません。 多くの点で、オーストラリア、イギリス、または大陸ヨーロッパの一部で同等のレジムよりも投資家に優しいです。 しかし、それは層状であり、それは非居住者の所有者から積極的なコンプライアンスを必要とし、それはあなたが構造を理解していない場合は、複雑さを作成するために、あなたの家の国の税制と交差しています。

この記事では、税務の状況を正直に説明しています。税金は、いつ、誰に、そして特定の非居住者合併症が何であるかに適用されます。 また、オンラインで読むことができるものと実際にあなたの特定の状況に必要なものの間のギャップが購入する前に専門家の入力を保証するのに十分な範囲である理由も説明しています。

重要課題:在留外国人対日本税の目的非居住者

日本の不動産税制制度のすべてが単一の基礎問題から流れています。日本の税制の居住者ですか?

税法に基づき、税理士法人の方がいらっしゃる ジュシュー 日本での住所、ドミサイル(住所、ドミサイル)は、連続して生きる場所として広く定義されています。また、日本に1年以上住んでいた場合。 いずれの場合でも、日本の税制上の不在です。

日本国内の税の住民が世界的な所得に及ぼすため、この区別は極めて重要であり、非居住者は日本にのみ課税される。 不動産投資家の皆さまには、日本不動産の賃貸収入や、日本の不動産を販売する資本金から、日本不動産の賃貸収入が含まれます。 これら2つのカテゴリは、非住民税の暴露の核であり、住民の働き方とは異なる働きです。

実用的な意味:大阪のアパートメントを購入し、遠隔でレンタルし、居住者を確立するのに十分な日本に住んでいない外国の投資家は、所有権の持続期間のための日本の税制上の非居住者であり、それに応じて非居住義務の義務を遵守する必要があります。

日本財産権の所有権に適用される税金

購入時:取得税

不動産取得税(不動産取得税) fudōsan shutoku-zei(ふう)): 物件取得時に1回限りの県税が課税されます。 標準レートは評価値の4%です(kōteishisanzei hyokagaku, 固定資産税評価額), 典型的には 60-70% 土地と建物の50-70%. 住宅物件の減少は、標準住宅取得の有効率は、通常3%で、新築住宅のさらなる削減が進んでいます。 購入後約3～6ヶ月の請求書が届きます。

登録およびライセンス税(ライセンス料) tōroku menkyo-zei 【公式】浅草国際通り商店街): judicial scrivener を通じて、プロパティがあなたの名前に登録されているとき、閉じて有料 (代表取締役社長)。 レートはトランザクションタイプにより異なります。 — 所有権移転に対する評価値の0.4%、相続財産の0.3%(現時点では特定の住宅取引のレートは適用されます)。 これは、閉鎖コスト計算に組み込まれています。

消費税(消費税) シュトーヒゼイ): 日本国内のVAT相当額、現在10% 重要なのは、商業用不動産取引および新規ビルド購入の構成要素に消費税が適用されますが、住宅地や非事業関係者間の住宅用不動産取引には適用されません。 これは、外国の個人によるほとんどの標準的な住宅購入は、資産自体の消費税の対象ではありませんが、代理店手数料と購入に関連する他のサービスが.

印紙税, インシゼイ): 購入契約の申告税、契約金額の規模 5,000,000円～10,000,000円の契約の場合、10,000円(暫定措置により5,000円) 10,000,000円～50,000,000円の契約の場合、20,000円(10,000円引き)となります。 これらは最も適度な量ですが、閉鎖コスト計算に組み込まれています。

私達の完全な故障 日本で不動産を購入する際の初期費用 文脈内のこれらの税金を含む完全な取得コストの写真をカバーします。

あなたが所有している間:年間保有税

固定資産税(固定資産税) カオテリシザンゼイ): 財産に住んでいるか否かにかかわらず、日本一の年額の財産税、年額の支払い、またはその空室を離れる。 標準レートは評価値の1.4%です(kōteishisanzei hyokagaku)。 建物の土地と下落の市場価値は、通常、評価値が60～70%であるため、20,000,000円の資産に対する効果的な年間税負担は、実質的に年間10万円〜180,000円で、米国、イギリス、オーストラリアの同等の資産税率よりも大幅に低下します。

都市計画税(都市計画税) 宮城 慶閣): 都市計画に指定された都市計画に課される都市化地域に課される、さらに毎年恒例の関連性は、ほぼすべての大阪のセントラルワードを含みます。 レートは、評価値の0.3%で、固定資産税と一緒に請求されます。 大阪市中央に大阪アパートを構え、固定資産税と都市計画税を組み合わせて、年間120,000円〜250,000円で運用しています。

毎年4月に地方自治体(大阪の場合、大阪市)に納税される2つの税金を納付し、年間に納税オプションを納付します。 住民以外の所有者にとって、法案は財産の住所に移動します。つまり、税理士の確立を意味します(ゼリシ, 税理士) または日本指定の代理人が対応を受け取り、管理することはオプションではありません。

レンタル所得:非住民の所得税

これは、非居住状況が最も影響力のあるところです。

日本財産の賃貸所得は、日本国の所得であり、日本税です。 住民以外の個人の場合、家賃所得の税率は20.42%(20%の国民所得税プラス2.1%の復興特別消費税、2037)が適用されます。 これは源泉徴収税です。つまり、賃貸料が非居住者の所有者に達する前に、源泉に差し引かれることになります。

保留メカニズムは、多くの外国の投資家が予想しない実用的な合併症を生み出します。 税制規則に基づき、個人テナントに非居住者を借りた場合、テナントは、家賃の20.42%を保ち、非居住者の所有者に代わって納税所に送金する必要があります。 実際には、ほとんどの個人テナントは、この義務を負い、それを遵守しません。そして、プロパティ所有者のコンプライアンスの問題を作成します。

日本法人に賃貸する非居住者の所有者(例えば、従業員の住居のためのアパートをリースする会社)にとって、企業テナントは、正しく見解を理解し、適用する可能性が高い。

税務代理の任命:非交渉可能

税制の義務を持つ非居住財産所有者は、任命する必要があります ゼリシ (税理士、税理士登録)または税理士としての資格のある個人(税理士)ゼイム・ダイリンガン, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , . この代理店:

• オーナーが代わって税務対応を受ける
• 年間所得税申告書(年収、年収)
• 日本の銀行チャネルを通じて納税管理

税制士がなければ、税理士が不法で、義務が蓄積し、罰則に従う。 「私は財産を買った」と「私は機能的なコンプライアンス構造を持っている」のギャップを発見する多くの初めての外国人投資家が多くの地域です。そして、それを正しくやることとしないためのペナルティの違いが重要である間、毎年の費用の違いが違います。

日本で1つの賃貸物件を管理する税理士の年間費用は、複雑さに応じて年間50,000円〜150,000円です。 これは、開始から歩留まり計算に考慮すべき所有権の実質ランニングコストです。

レンタル所得の控除費用

20.42%の源泉徴収率は、源泉徴収状況の控除前の総所得に適用されますが、年間納税申告では、賃貸所得に対して費用が控除され、課税ベースを削減することができます。 賃貸物件所有者の控除費用には以下が含まれます。

• 物件管理費
• 建物管理費(建物管理費)カンリヒ)
• 修理・メンテナンス費用
• 固定資産税と都市計画税
• 建物成分の減価償却(土地は非推奨ではありません。建物は、NTAによって設定されたレートで行われます)
• 融資利益(資金を払えば)
• 税理士報酬
• 保険料

減価償却費は、古い建物の投資家にとって特に有意である。 日本の減価償却規則では、建物のコンポーネントは、実質的に課税所得を減らすことができる速度で減価償却されることを可能にします。場合によっては、初期の所有年でゼロ以下にすることができます。 これは、正当かつ十分に確立された投資構造であり、ループホールではなく、正しく実行するために、アウトセットから適切な構造を必要とします。

販売:非居住者のための資本利益税

外国人が日本の不動産を売る際、資本金は日本税の対象となります。 レートは、販売時に保持期間に依存します。

• 短期資本利益 (平成29年1月1日現在5年以内) 30.63% 国民税 + 地方税 = 約39.63% 有効
• 長期資本利益 (5年以上) 15.315% 国民税 + 地方税 = 約20.315% 有効率

持株期間のしきい値は、販売年1月1日時点で計算されます。つまり、1年6月上旬に売却すると、物件が12月に取得しても長期的処理がトリガーされます。

資本利益は、所有期間中に行われた販売価格マイナス取得コスト(取得コストを含む購入価格)マイナスの改善として計算されます。 結果の純利益は適用率で課税されます。

未居住者の場合、買い手は、物件が100,000,000円以下に売却されない限り、購入価格から税金を保有する必要があります。 その閾値上、または投資対投資取引上、見掛かりが適用されます。 実用的な意味:このしきい値上の非居住所有のプロパティの日本の買い手は、通常、購入価格の一部を保ち、税務署に送金し、正しい税額を確認し、払い戻しを請求するために税務申告を提出する非居住者を必要とする。

二重課税の質問

日本には、米国、イギリス、オーストラリア、カナダ、フランス、ドイツ、その他多くの国を含むほとんどの主要な国で、同じ所得が2回課税されるのを防ぐように設計されています。

実際には、日本で納税された日本の賃貸所得は、一般的に同じ所得であなたの国の税制に対して信用することができることを意味します。 日本の不動産を販売する資本金は、日本に課税される可能性があり、あなたの国の規則にも依存しています。しかし、条約の規定は、主要な税務権を割り当て、外国の税制のメカニズムを提供し、二重課税を排除または削減します。

重要な洞窟: 条約アプリケーションは、各両側の条約、各所得タイプ、各納税者の状況に特異的です。 条約の存在は、自動的にあなたが全体のより少ない税金を支払うという意味ではありません - それはまだあなたの部分に活動的な管理を必要とする2つの税制間の調整のためのフレームワークがあることを意味します。

日本が条約を持っていない国からの投資家にとって、二重課税暴露は実質的であり、購入前に定量化されるべきである。

税理士事務所の税理士事務所は、外国の不動産投資家にとって価値があるだけでなく、日本の税理士だけでなく、国境を超えた日本の経験を持つ税理士の1つです。 2つの税務システムの交差点は、最も高価な間違いが起こる場所です。

相続税の検討

日本の相続税は、相続人や亡くなった国の国籍に関わらず、日本に所在する資産に適用されます。 不動産を所有する外国人投資家にとっては、日本相続税の対象となります。

日本国内の相続税率は進んでおり、大型物件のトップブラケットで55%に達する。 しかし、相続税目的のために不動産の評価値(市場価値とは異なる、通常は低い)と特定の控除は、通常、標準的な投資特性の有効な率がより適度であることを意味します。

日本の財産所有権の相続性は、特に複雑な不動産状況や大きな日本の資産価値を持つ投資家にとって、購入前に理解する価値があります。 これは、日本と国の不動産計画の入力を要求する専門領域です。しかし、それは総所有コスト写真の実質変数です。

投資計算のこの意味

外国の投資家は、日本の不動産で一貫して所有権の税制コストを下げています。 年間費用は、大阪府大阪市の単価20,000,000円の非居住者所有者に限らず、家賃には以下のとおりです。

税 / コストアイテム見積もり年間額固定資産税 + 都市計画税¥120,000～¥200,000 税理士法人 日本税理士会費 50,000円～150,000円 賃貸所得の所得税(控除後ネット)の控除による初期費用は0円。カンリヒ + シンクファンド 240,000円～480,000円

固定資産税と税理士が妥協しない賃貸利回り計算が最適化されます。 当社の分析 大阪に外国人として不動産投資 これらの実質のコストで投資のリターン写真に含まれています。

実際に必要なコンプライアンス体制

日本国内の賃貸物件の非居住者オーナーにとっては、最低限の機能の遵守構造は次のとおりです。

税理士法人税理士事務所ゼリシ) 日本で登録し、外国人の未経験者と経験。 年間料金 ¥50,000～¥150,000

日本銀行口座 お名前で、日本税の納付金やレンタル所得の受入れが可能です。 オプションではありません。外国の口座から日本の税金の支払いを管理することはできません。

駐在員事務所 日々の経営とレンタル管理のため。 管理費は税金控除であり、管理会社はテナントの通信、マイナーな修理およびレンタル所得のコレクションを扱います。

あなたの国の報告義務に関する明確性 FBAR(米国)、外国人所得報告(イギリス、オーストラリア)、またはあなたの管轄区域で等価である。

どれも、本物は無用です。 外国の投資家の多くは、日本の不動産を所有・管理し、コンプライアンス体制の整備を行っています。 点は、構造が意図的に設定する必要があるということです, 所有権の最初の納税年の前に理想的に, 最初の税通知が到着したときに再アクティブに組み立てられていません.

Maido の不動産がで合うところ

不動産課税は専門家の領土です。税務顧問ではなく、この記事は、あなたの状況や家庭の国に固有のアドバイスに代わっていません。 メイド・エステートは、プロパティ・トランザクション自体が正しく構造化されていることを確実にし、所有コストの写真を理解していることを保証します。これには、税務ランニングコストが含まれます。

購入プロセスを通じて外国人投資家と仕事をするときは、税務問題は初期の会話の一部です。 税理士が本物非居住外国人のクライアント体験をしているのは? 固定資産税と管理手数料の後に収率はどのようなものですか? 減価償却構造は、初年度の納税位置にどのように影響しますか? これらは、終了後ではなく、研究段階に所属する質問です。

大阪市場での投資家向け — スタンダード賃貸マンション、タワーマンション、エアバン物件をお探しの方 ルームファインダーサービス ダイレクトアドバイザリーサポートは、プロパティの識別からポスト購入後のセットアップガイダンスまでの全画像をカバーしています。

レンタルと短期のAirbnb戦略間の投資比較のために - 異なる税務処理のインプリケーションを持っている - 当社の分析 賃貸物件対日本へのAirbnb投資 この記事と一緒に読む価値があります。

始める

日本の不動産購入を評価する場合、またはすでに日本で不動産を所有しており、税制コンプライアンス構造が順調に自信がないため、最初のステップは、不動産と所有コストの両方を一緒にカバーする会話です。

ここにメイド・エステートへの到達. 私たちは、あなたの特定の状況のために実際に費用の所有者の正直な評価をあなたに与えます, 税務側のための適切な専門のリソースに接続します, そして、任意のコミットメントが行われる前に投資画像がクリアであることを確認してください.

メイド・エステートは、大阪に拠点を構える不動産会社で、外国人の賃貸、売買、日本不動産への投資を専門としています。 関西圏を英語・フランス語・日本語で運営しています。 本記事は、情報提供のみを目的としており、税務や法的アドバイスを構成していません。 税制は、個々の状況、プロパティタイプ、および家庭の国の義務に基づいて大きく異なります。 投資判断をする前に、クロスボーダー・ジャパンの経験を積んだ税務顧問に必ず相談してください。