大阪のマンションや神戸の一戸建てを静かに検討してきた方であれば、この夏、出入国在留管理庁(入管庁)から出たニュースを、どこか斜めから耳にしたのではないでしょうか。フェイスブックのグループ、外国人コミュニティのWhatsAppのやり取り、あるいは思わず二度見してしまった見出し――経路はどうであれ、永住権という、多くの外国人買主が「日本で普通に住宅ローンを組むための静かな前提条件」として扱ってきたステータスが、今まさに再定義されようとしています。銀行があなたを借主としてどう評価するかは、ほぼすべて在留資格に紐づいているため、この改革はすでに永住権を持っている方はもちろん、まだ申請していない方の不動産計画にも直結します。
この記事では二つのことを行います。まず、2026年から2027年にかけて日本の永住許可制度で実際に何が変わろうとしているのかを、この局面にふさわしい留保を付けながら丁寧に整理します。次に、多くの報道が見落としがちな部分――こうした変化が、関西の金融機関が外国人借主を実際にどう見ているか、そして今後その見方がどこへ向かいうるかに、どうつながるのかを解説します。以下の内容は入管・法律に関する助言ではなく、その代わりとなるものでもありません。専門家に相談する前に、そして融資について並行して相談する前に、押さえておきたい前提知識としてお読みください。
まず正直にお伝えすべきことがあります。本稿執筆時点(2026年9月)で、ネット上で「2026年の永住権改革」として語られている内容の一部は、入管庁が2026年8月上旬にパブリックコメントに付した審査ガイドラインの改定案にすぎず、一部はすでに成立済みでありながらまだ施行されていない、2024年の入管法改正による法律です。この二つを混同することが、外国人居住者がこの話題を語る際に最もよく見られる誤解です。そこで本稿では両者を明確に分けて説明します。
入管庁が示した永住許可審査ガイドラインの改定案では、初めて「申請者世帯の年収が日本人世帯の平均を上回ること」が求められるとされています。報道では目安として575万円前後という数字が挙げられており、これは審査官が長年実務上の目安としてきた非公式な300万円前後の基準の、ほぼ倍に相当します。改定案にはさらに、年金に関する新たな基準も盛り込まれています。申請者の将来の公的年金受給見込み額が、厚生年金に30年間加入した場合に相当する水準に達しているかどうかを審査するというもので、一部については金融資産による不足分の補填が認められる一方、不動産資産はその補填には算入されないと報じられています。
これらはあくまでガイドラインの改定案であり、法律そのものではありません。2026年8月にパブリックコメントが開始され、報道では2026年10月頃の運用開始が想定されているほか、2026年4月頃以降に提出された申請にさかのぼって適用される可能性を指摘する情報源もあります。もしこの想定どおりに進めば、2026年前半に「現行の非公式な基準」を前提に申請した方が、結果的に「より厳しい新基準」で審査される可能性もあるということです。この点は、既存の申請が経過措置の対象になると決めてかかるのではなく、入管の専門家との相談の中で必ず確認しておくべき論点です。
収入・年金要件の見直しと並行して、永住許可申請の手数料が大幅に引き上げられるとも報じられています。長年据え置かれてきた1万円から、20万円前後になるとされ、支払いのタイミングも申請時ではなく許可時に変更されるとの情報があります。同じ改定案を基にしていながら情報源によって数字にややばらつきがあるため、正確な金額については入管庁による最終確定を待つべきですが、方向性そのものは疑いようがありません。日本での永住許可申請は、この20年間と比べて、費用面でも審査面でも格段に重みを増した手続きになろうとしています。
一方、こちらは人々を最も不安にさせる部分かもしれませんが、2024年の入管法改正により、特定かつ限定的な事情のもとで永住許可を取り消すための正式な枠組みが設けられています。施行は2027年4月の予定です。報道で挙げられている取消し事由の中心は、支払い能力がありながら故意に税金や社会保険料(国民年金、健康保険など)を継続的に滞納すること、重大または反復的な入管法違反、そして一定の故意犯罪による実刑判決です。各種報道が一貫して強調しているのは、基準はあくまで「故意」であるという点であり、単純なミスや一時的な生活困窮、一度の支払い遅れが対象になるわけではないということです。同じく2027年4月施行予定の関連改正として、一部の永住ルートにおける日本語能力の基準がCEFR B1(おおむね日本語能力試験N2相当)まで引き上げられ、配偶者ビザからの永住申請についても在留期間・婚姻期間の要件が延長されるとされています。
この改革全体を読み解くうえで重要なのは、この区別です。取消し制度はすでに成立した法律であり、あとは施行日を待つ段階にあります。一方、収入・年金・手数料の基準はまだパブリックコメントを経て検討中の改定案です。どちらも現実のものですが、現時点で交渉や意見反映の余地があるのは後者だけです。
この改革がなぜ住宅ローンの見通しにまで波及するのかを理解するには、永住権を日本の金融機関の審査部門がどう見ているかを知る必要があります。彼らにとって永住権は入管上の節目ではなく、ある特定のリスクを値付けするための代理指標です。そのリスクとは、30年、35年という長期のローンが完済されるよりずっと前に、借主が日本を離れたり、在留する法的権利を失ったりする可能性です。就労ビザは勤務先、スポンサー、更新サイクルに紐づいていますが、永住権は歴史的に、この三つの不確定要素をいっぺんに取り除くものでした。だからこそ関西の永住権保有者は、融資審査においてはおおむね日本人と同等に近い扱いを受けてきました。メガバンクへのフルアクセス、フラット35(政府系の固定金利住宅ローン)の利用、90%以上の融資比率(LTV)、そしてビザの有効期限に縛られない35年という返済期間――こうした条件がその代表例です。
もちろんこれは、永住権があらゆる場面での法的な必須条件だったという意味ではありません。実際そうであったことは一度もありません。しかし実務上は、主流の金融機関が審査を組み立てるうえでの、ほぼデフォルトの前提として機能してきました。メガバンクの多くの融資担当者に「永住権のない申請者でもローンは組めますか」と尋ねれば、たいてい「場合による」という趣旨の答えが返ってきます。銀行業界の言葉に翻訳すれば、これは「可能ではあるが、時間がかかり、条件が多く、永住権保有者の案件より上位の審査担当者による確認を経る」という意味であることが多いのです。
多くのお客様が意外に感じる点がここにあります。関西では、まさにこの借主層のために設計された商品を扱う金融機関を通じて、少なくない数の長期在留資格保有者が永住権なしで住宅ローンを組んでいます。たとえばSMBC信託銀行のプレスティア部門は、永住権も保証人も求めずに、安定した日本国内収入のある就労ビザ保有者へ融資してきた実績が長くあります。東京スター銀行は、永住権を持たない外国籍の方を明確なターゲットとした住宅ローン商品を打ち出しています。スルガ銀行も、時期によってはメガバンクよりも勤続年数やビザの種類について柔軟な姿勢を見せてきましたが、リスクへの姿勢や金利水準は時期によって変動するため、常に直接確認することをお勧めします。
これらの商品が永住権保有者向けの融資と比べて共有しがちなのは、一律の「お断り」ではなく、より厳格な条件の組み合わせです。
正直にまとめるなら、関西における永住権なしでの住宅ローン利用は、実際に存在し、確かに制約は大きく、そして金融機関ごとの差が非常に大きいということです。まったく同じ申請者を三つの金融機関が見ても、三通りの結論に至ることがあります。だからこそ、ビザに関する単純な経験則よりも、借主の実際のプロフィールに合った金融機関との関係を見つけることのほうが重要になるのです。
ここからは慎重に進めたい部分です。銀行も、入管の専門家も、そしてこの記事自身も、改革が確定した後に個々の日本の金融機関が審査基準をどう調整するかを、現時点で確実に言い当てることはできません。ここで提供できるのは、予測を装った断定ではなく、注目すべき論点についての分析的な見立てです。
2027年施行の取消し制度がもたらす興味深い緊張関係はこうです。永住権がリスク除去のシグナルとして機能してきたのは、実務上、それが「事実上永続的なもの」だったからにほかなりません。限定的とはいえ、それを取り消す正式な仕組みができることは、この前提に対する小さくない変化です。一部の与信審査部門が、特に自営業者や税務状況が複雑な申請者――理論上「故意の滞納」という事由が及びうる層――について、永住権保有者の案件を見る際にこの点を緩やかに意識するようになる可能性は十分にあります。一方で、取消しの基準(故意かつ継続的な、悪質な不履行)があまりにも限定的で、通常の納税・保険料支払いを続ける借主の状況とはかけ離れているため、実務上は何も変わらないと金融機関が判断する可能性も同じくらい十分にあります。どちらの見方も妥当であり、どちらも確定してはいません。現時点でこの点について、誰であれ自信満々に断言する主張には、多少の懐疑をもって接することをお勧めします。
この改革以前、多くの長期居住者にとっての常識はシンプルでした。「資格ができ次第、永住権を取得する。ほとんど不利益なく、より良い住宅ローン条件が開けるから」というものです。この計算は今、確実により複雑になっています。もし収入・年金の基準が大きく引き上げられれば、これまでなら余裕を持って旧基準をクリアできていた申請予定者の一部が、新基準をクリアするためにより多くの時間、あるいは異なる年金戦略を必要とするかもしれません。それは、当初の想定より長く「永住権なしの住宅ローン」路線にとどまることを意味する場合もあります。逆に、申請手数料の大幅な引き上げと審査の厳格化を踏まえると、行き当たりばったりではなく、意図的かつ書類を十分に整えたうえで永住権を申請する価値が高まっています。厳格化されたガイドラインのもとでの不許可や遅延は、以前よりも重い代償を伴う失敗になるからです。
購入を先にすべきか、永住権取得を先にすべきかについて、万人に共通する答えはありません。収入の見通し、ビザの種類、家族の状況、そして正直なところ、現在まさに東京で最終調整が進んでいるタイミング次第だからです。これは本質的に個別の判断であり、まさにこうした問いこそ、この記事を含むどんな一般的な記事も、「こうすべきだ」と踏み込んで答えるべきではない領域です。
大阪や神戸で長期の在留資格を持ち、今後1~2年での購入を検討している方にとって、個々のケースについての確定した事実として扱うのではなく、計画に持ち込む価値のある地に足のついた視点をいくつか挙げます。
私たちは入管専門の弁護士ではなく、永住許可申請の書類作成や在留資格に関する法的助言も行いません。それはまさに、こうしたガイドラインの変化を日々追いかけている入管専門の弁護士や行政書士にこそふさわしい領域であり、不動産会社が意見を述べるべき分野ではないと考えているからです。私たちが日々担っているのは、この二つの制度が交差する部分です。特定のビザ区分や収入プロフィールにとって、現在どの関西の金融機関が最も現実的な選択肢かを把握していること。外国人居住者の案件を「とりあえず難しい」と切り捨てるのではなく、きちんと理解してくれる融資担当者を知っていること。そして、想定だけに基づいてではなく、現実的な資金調達の見通しに沿って物件探しの順序を組み立てるお手伝いをすることです。
ご自身の在留資格、収入、タイムラインに照らして、実際に何が可能なのかを見極めたいとお考えなら――永住権なしでの住宅ローンを今から検討する場合でも、将来の永住許可申請を見据えて購入計画を立てる場合でも――ぜひ一度、率直な最初のご相談をさせてください。押し売りは一切なく、入管関連の書類作成を私たちが代行することもありません。ご自身が今どのような位置に立っているのかを、より明確に把握していただくための場です。
