空き家――今や日本を象徴する存在となった、放置された古い住宅――は、日本の不動産市場への「お得な入口」として外国人買主に盛んに勧められており、多くの場合それは的確な表現です。一方であまり語られないのが、購入後にその物件を長く放置してしまった場合、税金の請求がどうなるのかという点です。日本は近年、管理の行き届いていない空き家に対する規制を強化しており、間違った区分に該当してしまった場合の金銭的な影響は決して小さくありません。年間の固定資産税が最大で6倍に跳ね上がる可能性があるのです。
日本の固定資産税制度には、住宅用地に対する古くからの優遇措置が組み込まれています。住宅の敷地となっている土地は、200平方メートルまでの部分について評価額の6分の1、それを超える住宅用地部分については3分の1まで、課税標準が引き下げられます。この特例は、空き地よりも住宅用地としての利用を促すために設けられたもので、実際にそこに誰かが住んでいるかどうかにかかわらず、住宅が現実に建っている限り自動的に適用されます。まさにこの点が、物件が空き家のままであっても、空き家所有を財政的に耐えられるものにしてきた理由です。家が建ち続けている限り、その下の土地は有利な税制上の扱いを維持できたのです。
2023年の空家法改正により、この計算は大きく変わりました。従来、自治体が住宅用地の税優遇を取り消せるのは、物件を正式に「特定空家等」に指定した後に限られていました。これは、実際に危険な状態にある、あるいは著しく老朽化した建物にのみ適用される区分で、通常は何年も目に見える形で放置された末にようやく到達する状態でした。2023年の改正では、これより早い段階、より低いハードルの区分として「管理不全空家等」が新設され、自治体は物件が従来のトリガーだった深刻で構造的に危険な状態に至るよりずっと前に、この区分を適用できるようになりました。
実務上これが意味するのは、これまでよりもはるかに幅広い、管理の行き届いていない物件――伸び放題の庭木、まだ倒壊はしていないものの劣化が進む建物、近隣から苦情が出るような目に見える放置の兆候――が、最も極端な、ほぼ「特定空家」レベルのケースだけでなく、住宅用地の税優遇の対象から外れうるようになったということです。通常、自治体は正式な指定の前に指導や是正の通知を行い、所有者に問題を是正する猶予期間を与えます。しかし、非居住者であるために通知を一度も受け取ったことがない、あるいは機能する管理体制を持たない不在所有者であるといった理由で対応しない所有者は、問題を是正する実質的な機会を一度も得ないまま、区分だけが適用されてしまうことがあります。
物件が住宅用地の税軽減措置を失うと、土地の課税標準は評価額の6分の1(または3分の1)から、評価額そのものに戻ります。もともとこの優遇措置による減額の幅が大きいため、その結果として生じる年間固定資産税の増加は、一般に「最大6倍」と表現されます。これは、この区分の適用条件がそもそも「空き家として放置されている」ことである以上、それを相殺するための賃貸収入も存在しない物件にとって、極めて大きな負担増となります。
このリスクは、日本人・外国人を問わず、空き物件を管理せずに放置するすべての所有者に存在します。しかし、いくつかの要因が重なることで、外国人買主にはとりわけ重くのしかかります。第一に、多くの外国人による空き家購入は、まさにその物件が安価で、都市部から離れているからこそ行われるものであり、多くの場合、海外から定期的に現地で状況を確認すること自体が現実的に難しい地方・準地方エリアにあります。第二に、自治体からの是正通知は通常、不動産登記に記載された住所宛てに郵送されます。私たちが別の記事で取り上げた、2026年に導入される住所の最新化ルールがまさに想定しているような、登記上の住所が古いまま更新されていない非居住のオーナーは、正式な区分適用の前に対応する機会を与えてくれたはずの警告を、そもそも一度も目にしないまま終わってしまう可能性があります。第三に、空き家は数か月から数年にわたるリノベーション計画とともに購入されることが多く、その期間中、見るからに未完成で管理が行き届いていない状態のまま放置された物件は、近隣からの苦情や自治体の定期調査でまさに指摘されやすいプロファイルそのものなのです。
自治体は通常、単一の引き金ではなく、複数の要素の組み合わせを見ます。安全上のリスクとなる構造的な劣化、通りから見える伸び放題の植栽や堆積したごみ、害虫や害獣の活動を示す痕跡、破損したフェンスや無施錠のまま放置された出入り口、そして常識的な近隣住民であれば問題だと感じるであろう全般的な見た目の荒廃などです。こうした基準はどれも特別厳しいものでも、不合理なものでもありません。おおむね、税金の話を抜きにしても、大半の所有者が自分の物件について避けたいと考える状態と重なります。不在の外国人オーナーにとっての問題は、基準そのものが不公平だということではなく、その基準を満たし続けるには、実際にその場にいるか、あるいは定期的に物件を確認してくれる信頼できる現地の体制が必要だという点にあります。これは、何千キロも離れた場所から物件購入を検討している段階では、つい見落としがちなことです。
ここまでの内容は、空き家の購入を避けるべき理由として読むべきではありません。低い取得コスト、独特の味わい、そして日本が積極的に居住を促そうとしているエリアにおける土地の価値――外国人買主にとって空き家を魅力的にしてきた基本的な要素は、何一つ変わっていません。変わったのは、「買って、リノベーションする気になるまでとりあえず放置しておく」という戦略が、以前よりも確実にリスクの大きいものになったという点です。明確なメンテナンス計画と現実的なリノベーションの工程を持って臨む買主は、物件を受け身の資産として扱ってしまう買主が現実に直面するこの税負担のリスクから、しっかりと守られます。
検討している特定の物件に、近隣からの苦情や自治体からの注意、あるいは管理面でのボーダーラインの問題といった履歴がすでにあるかどうかを把握しておくこと――こうした情報は通常、一般的な物件情報には表示されません――は、契約を決める前に、地元の視点があってこそ真価を発揮するデューデリジェンスです。大阪や関西エリアで築年数の経った物件や空き家を検討していて、その物件について、継続的なメンテナンスと税金面のリスクが実際にどのようなものになるのか、現実的な見通しを知りたい方は、ぜひ私たちにご相談ください。英語、フランス語、日本語で対応しています。
