大阪の賃貸契約でほぼ必ず目にする二つの費用項目ほど、外国人入居者を混乱させるものはありません。「敷金」と「礼金」、英語では通常「デポジット」と「キーマネー」と訳されるこの二つです。呼び方も似ていて、どちらも契約時に前払いし、金額もたいてい家賃の1〜2か月分程度――表面的にはよく似ていますが、この類似の裏には、退去時になって初めて大きな意味を持つ、根本的な違いが隠れています。一方は、少なくとも一部が戻ってきます。もう一方は、そもそも戻ってこない仕組みになっています。
敷金は、世界のどこの賃貸市場にもある保証金とほぼ同じ性質のものです。未払い家賃や、次の入居者に貸せる状態まで部屋を原状回復するための費用に充てられ、使われなかった分は退去後にあなたへ返還されます。大阪では、敷金はおおむね家賃の1か月分が相場で、広めの部屋やペット可物件、あるいは保証会社の審査がやや通りにくい入居者の場合には2か月分になることもあります。
実際にトラブルが起きやすいのは、この返還プロセスです。入居前にこの仕組みを理解しておくことが大切で、退去後に慌てて調べるのでは遅いのです。国土交通省は、日焼けによる変色や、普通に生活していればつく程度の小さな傷、設備の経年劣化といった「通常損耗」――大家が敷金から差し引くことができないもの――と、入居者の過失による損傷――差し引くことができるもの――を区別するガイドラインを公表しています。実際にこの線引きをどこまで厳密に適用するかは大家や管理会社によって差がありますが、退去時の立会い確認、できれば入居時に撮っておいた写真と比較しながら行うことが、入居者が敷金の返還を守るためにできる、最も効果的な行動です。入居時・退去時どちらの記録もないまま、敷金全額が自動的に戻ってくるものと思い込んでしまうことは、多くの外国人入居者が契約終了時に経験する、避けられたはずのよくある失望の一つです。
礼金は、日本以外の多くの賃貸市場にはほぼ存在しない概念であり、だからこそ初めて出会う外国人入居者の多くをつまずかせます。歴史的には、戦後の住宅不足の中で貴重な賃貸物件を借りられることへの感謝の印として大家に支払われたのが始まりとされる一時金で、定義上返還されることはありません。そして、当初その慣習を正当化していた住宅不足そのものが解消された後も、一部の地域では慣習として根強く残ってきました。
礼金は日本全国で一様に適用されているわけではありません。北海道や沖縄、東北・九州の一部地域では、すでに「礼金ゼロ」の物件が例外ではなく主流になりつつあり、礼金という慣習はほぼ姿を消しています。一方、関西――大阪や京都を含む――はその対極に位置しています。礼金は今なお地元の賃貸市場に根付いた、ごくありふれた特徴の一つであり、相場は家賃の1〜2か月分で、契約と同時に支払われ、そのまま戻ってこないのが基本です。礼金の慣習がない日本の他地域に以前住んでいた外国人や、関西に特化していない一般的な「日本移住ガイド」を読んできた外国人ほど、ここで礼金が歴史的な豆知識ではなく、現実に発生する費用として立ちはだかることに驚かされる傾向があります。
礼金は、他の一部の費用のように法律で固定されているわけではなく、特定の状況下では、限定的とはいえ実際に交渉の余地があります。長期契約を結ぶ場合、長く空室になっている物件にすぐ契約・入居できる入居者である場合、あるいは礼金なしの競合物件と張り合いながら外国人入居者を積極的に呼び込もうとしている建物である場合などです。近年建てられた新しい建物や、外国人向け賃貸市場を意図的に開拓しようとする一部の大阪の大家の間では、礼金の減額やゼロ設定を、入居者側が交渉して勝ち取るものではなく、最初から競争力のある特徴として打ち出すケースも少しずつ増えています。大阪の市場から礼金が完全に姿を消したわけではありませんが、一世代前のように一律で硬直的な慣習ではなくなりつつあります。
一方、どのように交渉しようとも、基本的に動かせないものもあります。保証会社の利用料は、大家の意向ではなく、その保証会社自身の審査に基づくリスク評価を反映したものです。仲介手数料は法律上、家賃1か月分プラス消費税を上限と定められており、実務上もこの上限を下回ることはほとんどありません。敷金そのものも、多くの場合かなり固定的です。これは大家にとって、損傷や未払い家賃に対する実質的な財務上の保護として機能しており、任意で調整できる費用ではないからです。
初期費用の内訳ばかりが注目されがちなのは、鍵を受け取る前に支払う費用だからですが、敷金に関して本当に重要な金銭的な局面は、実は契約の反対側の端、つまり退去時にやってきます。入居時の写真を残し、入居期間中に発生した損傷や不具合を放置せずその都度きちんと報告し、最終的な立会い確認に臨む前に「通常損耗」の基準を理解している入居者は、ただ鍵を返して結果を待つだけの入居者に比べて、公正な敷金返還を受けられる立場が明らかに強くなります。ここでは、信頼できる地元の不動産会社が大家や管理会社との間に築いてきた継続的な関係も意味を持ちます。入居期間を通じて誠実にコミュニケーションを取ってきた入居者は、大家との間に信頼関係がない入居者に比べて、より合理的で、対立的でない最終検査を受けられる傾向があるのです。
敷金、礼金、仲介手数料、保証会社利用料、そして前払い家賃を合わせると、大阪では段ボール一つ運び出す前の段階で、初期費用の合計が家賃の4〜6か月分程度に達することが珍しくありません。これは、どれだけ事前に調べていても多くの入居者が面食らう数字です。というのも、これらの費用項目は個別にはよく説明されているのに、あらかじめまとめて足し合わせて説明される機会が意外と少ないからです。
引っ越しの予算を組んでいて、特定の物件やエリアについて、実際にどの費用に交渉の余地があるのかも含めた、現実的な総額の見通しを知りたい方は、契約を決める前に、ぜひ私たちと一緒に確認しましょう。英語、フランス語、日本語で対応しています。
