ここ10年近く、日本では固定金利か変動金利かという問いはほとんど意味を持ちませんでした。日本銀行がマイナス金利・ゼロ金利政策を長く維持してきたため、変動金利は非常に低い水準で推移し続け、割高な固定金利を選ぶ価値はめったに見出せなかったのです。しかし、その計算は今、本当に変わりつつあります。日銀が利上げサイクルに入り、大手銀行各行が同じ月内に変動・固定双方の住宅ローン金利を引き上げるという事態が起きている今、大阪での物件購入を検討している外国人の買い手は、わずか1年前とは質的に異なる判断を迫られています。
日本の金利は実際どの水準にあるのか
日本銀行は2026年9月、政策金利を1.25％まで引き上げました。これは約31年ぶりの高水準で、6月に行われた利上げに続くものであり、2010年代から2020年代前半にかけて日本の金融政策の基調であったゼロ金利・マイナス金利政策からの、複数年にわたる段階的な脱却の一環です。2026年10月下旬に予定されている次回の金融政策決定会合では、さらなる利上げの可能性が注目されています。
この引き上げの流れは、すでに住宅ローンの金利設定に直接影響を及ぼしています。2026年10月には、日本の大手5銀行のうち3行が変動金利型住宅ローンの最優遇金利を引き上げました。みずほ銀行は0.25ポイント引き上げて1.275％に、りそな銀行は0.30ポイント引き上げて1.25％に、三井住友信託銀行はより大きく0.62ポイント引き上げて1.70％となりました。残る三菱UFJ銀行と三井住友銀行の2行がこの月に変動金利を維持したのは、すでに9月に引き上げを行っていたためにすぎません。固定金利についても、10月には5銀行すべてが10年固定金利を0.12～0.77ポイントの範囲で引き上げ、最優遇の10年固定金利は、銀行によっておおよそ3.6％から5％弱の範囲まで上昇しています。
この状況が判断を変える理由
1.2～1.7％程度の変動金利は、3.6％を超える固定金利と比べれば、月々の負担という点では今なお圧倒的に割安に見えます。実際、その通りです。問題は、どちらの金利が今安いかではなく、ローン期間全体を通じて変動金利が有利な状態を保ち続けると、どれほど確信を持てるかという点にあります。日銀が2026年にすでに2回の利上げを行い、さらなる利上げの可能性を明確に示唆している以上、過去15年近くの間はおおむね成立していた「変動金利は今後も低いままだろう」という前提は、もはや同じようには成り立ちません。18か月前に1.0％で変動金利を組んだ借り手は、日銀の利上げが反映されるにつれてすでに実質的な金利負担の上昇を経験しており、金融機関自身がさらなる上昇を十分にありうるものとして明言しています。
これは変動金利が誤った選択だという意味ではありません。数年以内に売却や借り換えを予定している方や、相応の金利上昇を吸収できる収入の余裕がある方にとっては、変動金利が依然として合理的な選択肢になり得ます。しかし、今の判断には、現在の表面的な金利を比較するだけでなく、金利上昇シナリオを実際にモデル化して検討することが求められています。
外国人買い手に特有の事情
外国人の買い手は、そもそも融資を検討してくれる金融機関の選択肢が限られる傾向にあり、特に永住権を持たない場合はその傾向が強くなります。また、永住権を持たない外国人買い手に融資を行う銀行であっても、固定・変動いずれの提示金利も、日本人や永住者向けに広く案内されている「最優遇金利」とは異なる条件で提示されることが少なくありません。こうした優遇金利は、特定の収入基準や雇用形態、場合によっては日本語能力の条件を満たすことが前提となっており、すべての外国人申込者がその条件を満たせるわけではないのです。外国人買い手が現実的に想定すべき金利は、固定・変動のどちらであっても、一般的な国内市場向けに広告されている優遇金利ではなく、実際に自分のプロフィールに対して個々の金融機関が提示してくる条件を基準に考える必要があります。
永住権を持たない外国人買い手の場合、頭金の要求水準も高くなる傾向があり、これが固定と変動の比較にも影響します。頭金が大きくなるほど借入本体の金額は小さくなり、金利が同じ割合だけ変動した場合の円換算でのインパクトも小さくなります。一方で、割合としてのリスクそのものは変わらない点にも注意が必要です。
選択の前に考えておきたい問い
- その物件を実際にどれくらいの期間所有する予定か 想定する保有期間が短いほど、変動金利ローンにおける将来の金利上昇リスクへの露出は小さくなります。一方、保有期間が長くなるほど、固定金利の安定性が持つ価値を発揮する時間も長くなります。
- 予算は実際どの程度の金利上昇まで吸収できるか 現在の変動金利だけでなく、そこから2～3ポイント上昇した場合の月々の返済額もシミュレーションし、それでも無理なく続けられるかを正直に確認してください。
- 利用する金融機関が提供するのは、本当の長期固定型なのか、それとも一定期間だけ固定され後に変動へ移行するタイプなのか 日本の「固定金利」住宅ローンの中には、最初の一定期間のみ固定され、その後変動金利に切り替わる商品もあり、これはその商品が実際にどれだけの保護を提供してくれるかを左右する、非常に重要な違いです。
この判断は私たちが代わりに下せるものではありません
私たちは不動産会社であり、住宅ローンの専門仲介業者やファイナンシャルアドバイザーではありません。固定か変動かという判断は、お客様自身のリスク許容度、財務状況、そして物件に対する実際の計画に左右されるものであり、具体的な数字をもとにシミュレーションできる住宅ローンの専門家やファイナンシャルアドバイザーとの相談にこそ値します。一般論だけで決められるものではありません。確かな事実として言えるのは、この環境そのものが変化したということです。「変動一択で当然」という、この10年近くの間は疑いようのない既定路線だった答えは、もはや成り立ちません。これを形式的な手続きとして扱うことは、以前とは異なる種類のリスクを伴います。
私たちが実際に担う役割
私たちの役割は、購入における物件側の部分です。現実的な価格設定、建物の状態や長期的な資産価値についての誠実な評価、そして外国人買い手を日常的にサポートしている金融機関やモーゲージブローカーとお客様をおつなぎすることで、物件が決まった時点でゼロから資金計画を探し始めることのないようにします。大阪での購入を検討しており、物件そのものの基本情報と、お客様の状況に合わせた現実的な資金計画の見通しを併せて話し合いたいとお考えであれば、英語、フランス語、日本語のいずれでも、ぜひご相談ください。
