大阪の外国人住民数が過去最多を更新 賃貸市場に何が起きているのか

毎年秋になると、出入国在留管理庁がある数字を発表します。以前は統計の片隅に載る程度の扱いでしたが、近年はニュースの見出しを飾ることが増えてきました。そして今回の発表は、これまでで最も大きな数字となりました。2025年末時点で、日本に住む外国人住民の数は412万5,395人。前年から35万6,418人、率にして9.5%の増加です。半年前の2025年6月末時点の数字は395万6,619人で、当時としては過去最多を記録し、すでに日本の総人口の3.21%を占めていました。

この動きの中で、大阪は決して脇役ではありません。大阪府の外国人住民数は37万5,319人に達し、東京都の80万1,438人に次いで全国第2位の規模となっています。さらに興味深いのは大阪市単体のデータです。2025年12月末時点で、大阪市の外国人住民数は21万4,337人。この1年で2万5,056人増加し、率にして13.3%増、市の人口に占める割合は7.7%と、政令指定都市の中で最も高い水準になりました。加えて2025年1月時点のデータでは、大阪市は全国のどの市区町村よりも多い、約1万9,900人の外国人転入超過を記録しています。

私たちは日々、大阪で外国人の賃借人・購入者・投資家の方々とお付き合いする中で、この流れは会社ブログでさらりと触れるだけでは済まされない重要なテーマだと感じています。この人口動態は、賃貸市場の競争をじわじわと激化させ、大家さんの外国人入居者に対する姿勢を変えつつあり、そして実際の住宅供給がその変化にどこまで追いついているのか(あるいは追いついていないのか)を静かに問い直しています。この記事では、その大きな流れ――大阪の外国人住民数に何が起きているのか、そして2026年に大阪で部屋を借りる、家を買う、あるいは投資をする人にとって、それが実際にどんな意味を持つのか――を掘り下げます。

過去最多という数字の裏にあるもの

「1年で9.5%増加」と聞くと、均質な一つの波としてイメージしがちですが、実態はそうではありません。増加は特定の在留資格に集中しており、その偏りこそが、実際にどのような住宅需要が生まれているのかを理解する鍵になります。

全国でみると、国籍別で最も増加率が高かったのはミャンマー(35.7%増)とインドネシア(33.2%増)で、介護・外食・建設・製造業など幅広い分野での特定技能制度の拡大を反映しています。総数でみれば、中国(93万428人)、ベトナム(68万1,100人)、韓国(40万7,341人)が依然として最大のコミュニティです。在留資格別では、永住者が全国で最も多い94万7,125人、続いて技術・人文知識・国際業務ビザ保持者が47万5,790人、留学生が46万4,784人となっています。

大阪市自身が説明する急増の背景も、この全国的な傾向と重なります。市の担当者は、特定技能および経営・管理ビザ保持者の急増、そしてインバウンド需要の高まりに伴う宿泊・飲食業の人手不足を、増加の主な要因として挙げています。つまり、いま増えているのは留学生や長年日本に定着してきた永住者だけではなく、就労系ビザで働く現役世代や経営者、技能労働者たちです。彼らの多くは来日後、比較的早いタイミングで契約を結ぶ必要があり、日本での賃貸履歴を十分に積む時間もないまま部屋探しをすることになります。

「何人増えたか」だけでなく「誰が増えているか」――この違いこそが、実際に一つひとつの物件で何が起きるかを左右する要素なのです。

なぜ大阪が突出しているのか

絶対数でみれば、外国人住民にとって東京が依然として最大の市場であり、それはこれからも変わらないでしょう。しかし、大阪市の外国人転入超過数が全国の市区町村の中で最多であり、東京23区のどの区よりも多いという事実は、より特徴的なストーリーを物語っています。大阪はもはや東京からあふれた需要の受け皿ではなく、それ自体が主要な行き先になりつつあるのです。梅田・淀屋橋エリアの再開発、2025年大阪・関西万博の余波、労働力人口を構造的に上回ってしまった観光・宿泊産業、そして東京と比べて生活水準を保ちながらも生活費を抑えられるという魅力が、その背景にあります。

私たちは以前、外国人住民が実際にどのエリアに集まっているのか、どの区が、なぜ選ばれているのかについて別の記事で取り上げました。今回の記事はエリアの話ではありません。焦点を当てたいのは、需要曲線そのものが業界の外にいる人が思う以上のスピードで動いているという事実、そしてそれが賃貸市場の供給側に何をもたらしているかという点です。

需要の増加は、賃貸市場に実際どう影響しているのか

ここが、この現象を扱う多くの報道で単純化されがちな部分です。大阪はロンドンやシドニーのような意味での「住宅不足」には陥っていません。日本全体の賃貸ストックは豊富で、市全体としては空室率が制約になっているわけではないのです。実際のボトルネックはもっと狭く、具体的です。それは、私たちが「本当の意味で外国人フレンドリーな物件」と呼ぶもの――外国籍の入居者が特別な摩擦や遅延、あるいは門前払いなしに申し込み、審査を通り、契約できる物件――の供給量です。

このカテゴリーは、以前から市場全体のごく一部にすぎませんでした。変わったのは、そのごく一部にアクセスしようとする人口の規模なのです。

「総供給量」と「実際に使える供給量」のギャップ

このミスマッチを実感する簡単な方法があります。大阪全体の空室率は国際的にみれば余裕がある水準ですが、外国人のお客様を担当するどのエージェントに聞いても、人気エリアの「空室あり」物件のうち、日本人保証人なし・長い在留履歴なし・流暢な日本語なしでも現実的に契約できる物件がどれだけあるかと尋ねれば、その数はぐっと少なくなります。特に一棟か二棟だけを所有する個人オーナーの物件では、いまだに非公式なスクリーニングが行われがちです。そして日本の賃貸文化における「非公式」とは、これまで、同じ収入水準の日本人応募者より手間がかかりそうな人に対して、静かに断りを入れることを意味してきました。

そうした対応が消えたわけではありません。しかし、もはや一様ではなくなっており、いま市場を通過している需要の量そのものによって、実際に揺さぶられ始めています。

大家さんの姿勢――変わりつつあるが、足並みは揃っていない

正直に言えば、実態は「一様な改善」ではなく「二極化した市場」です。一方では、外国人入居者の審査を専門とする保証会社がここ数年でかなり成熟し、外国人か日本人かを問わず、個人の日本人保証人ではなく保証会社の利用をデフォルトで求める管理会社が増えました。逆説的ですが、この標準化はむしろ外国人入居者にとって有利に働いています。書類ベースで手数料を伴う審査プロセスの方が、これまで実質的な審査基準だった「大家さんの個人的な安心感」よりも、一貫して基準をクリアしやすいからです。

もう一方では、立地は申し分ないのに、オーナーの外国人入居者に対する方針がこの10年ほとんど変わっていない――全国統計が何を示していようと関係なく――という物件に、私たちは今でも頻繁に出会います。ここでは規模がものを言います。大規模な管理会社や新しい建物の方が、個人で古い物件を所有し続けているオーナーよりも対応の変化が速く、まさにこのギャップの部分に、新しく来日する方々のフラストレーションの多くが集中しているのです。

外国人フレンドリーな住宅供給は需要に追いついているのか――答えは「部分的に」

この状況を単純に「改善傾向にある」とだけ説明するのは、読者の皆さまに対して誠実ではないでしょう。データはそこまでは支持していません。需要は年率でほぼ二桁に近いペースで伸びています。本当の意味でアクセスしやすい物件の供給も増えてはいますが、そのスピードは需要より緩やかで、市内でも地域によってばらつきがあります。

適応が進んでいる兆しも確かにあります。再開発エリアや主要駅周辺を中心に、新築・リノベーション物件の中には多言語での賃貸サポートを売りにするところが増えており、これ自体、不動産会社やデベロッパーが顧客層の変化に気づいているサインです。空き家(空家)や築年数の経った物件も、管理会社によって外国人入居者向けに再ポジショニングされるケースが増えています。日本人の入居希望者が敬遠しがちになった物件を埋める手段として、外国人需要が頼りになる選択肢の一つになっているためです。そして行政のレベルでも、大阪市が独自に打ち出している「多文化共生」政策は、市自体の外国人比率7.7%という数字に直接後押しされたものであり、民間の賃貸セクターに対して足並みを揃えるよう静かな圧力をかけています。

一方で、まだ見えていないのは、外国人住民が最も住みたいと考えるエリア――歩いて暮らせて、交通アクセスがよく、価格も手ごろな都心近くの住宅地――において、供給が需要に追いついている状態です。まさにこうしたエリアこそ、この2年ほどで外国人・日本人を問わず申し込み競争が最も激しくなっている場所なのです。

数年前と比べて、いま大阪に来る方が知っておくべきこと

数年前――3、4年ほど前――の状況と正直に比較すると、いまの市場は良くなった面もあれば、依然として変わらず難しい面もあります。

• 良くなった点： 前例が増えています。外国人向けに設計された保証会社の仕組みが定着し、大家さんの間でも理解が広がりました。大規模な管理会社は外国人入居者の対応経験がある可能性が高く、特別な例外扱いとしてではなく、一つのプロセスとして対応してくれることが増えています。
• 良くなった点： 不動産会社や管理会社による多言語対応は、以前よりはるかに一般的になりました。外国人のお客様の数がニッチなサービスではなく投資に見合う規模になったことが背景にあります。
• 変わっていない点： 立地が良く、コストパフォーマンスの高い人気エリアの物件には、日本人・外国人を問わず以前より多くの申し込みが集まるようになりました。スピードと準備の周到さが、これまで以上に重要になっています。
• 変わっていない点： 5年前に外国人入居者に慎重だった個人オーナーの多くは、いまも慎重なままです。改善は新しい建物やプロ意識の高い管理会社に偏っており、市場全体に均等に広がっているわけではありません。

だからといって、部屋探しが絶望的だという話ではまったくありません。むしろ、これは「マッチングの問題」になったということです。すでに対応が進んでいる建物・オーナー・管理会社を見極め、そこに労力を集中させること――手当たり次第に申し込んで結果を待つのではなく。

市場が揺れ動いている今だからこそ、地元とのつながりが力を発揮する

私たちの見解では、まさにこうした状況こそ、その土地を知り尽くした相手と組む価値が最も高まる場面です。それは、一人で物件を探すことが不可能だからではありません。市場が一様ではなく、まだら状に動いているときほど、地元の知見の価値が最大化するからです。利用可能な物件のおよそ半分が静かに審査基準を現代化し、もう半分がそのままだとすれば、本当に大切な問いは「どう探すか」ではなく、「このうちのどの建物が実際にイエスと言ってくれるのか、そして誰かに先を越される前に、その相手に自分をどれだけ早く届けられるか」です。

この問いに答えるのは、関係性と実績です。どの管理会社が過去に外国人からの申し込みを問題なく処理してきたか、どの大家さんが摩擦なく外国人入居者を受け入れてきた実績を持っているか、そしてポータルサイト上では同じように見える物件が、実際に申し込んだ瞬間にはまったく違う世界だったりすること――こうした情報を積み重ねてきた者にしか答えられません。タイミングの問題でもあります。大阪市への外国人の転入超過が過去最高水準で推移している市場では、人気エリアの好条件な物件は長くは市場に留まってくれないのです。

競争が激しくなり、変化の速い市場を単独で乗り切ろうとするより、どこに摩擦があり、どこにはないのかを既に知っている味方を持つことの方が、私たちは理にかなっていると考えています。

まずは、いまの市場を率直に知ることから

大阪の外国人住民数の増加は、一時的な急増ではありません。これは、市の労働市場、観光経済、そして関西における大阪の位置づけそのものの構造的な変化を反映しています。ただし、これが実際に大阪へ移り住む一人ひとりにとって何を意味するかは、予算、時期、在留資格、そして検討しているエリアによって大きく異なります。どの統計データも、それだけでは答えを出してくれません。

大阪への移住を検討されている方、あるいは数年前ではなく「いまの市場」で実際に何が可能なのかを知りたい方は、どうぞお気軽に、プレッシャーのないかたちで早めにご相談ください。いまの市場の実像を、良い面もまだ追いついていない面も含めて正直に理解しておくことは、探し始めてから気づくよりも、最初の段階で知っておく方がずっと役に立つはずです。