Il y a quelque chose de particulier dans l'idée d'acheter un appartement au Japon en tant qu'étranger. Une forme d'audace mêlée d'incertitude. On se demande si c'est vraiment possible, si le système va nous accepter, si l'on va comprendre ce que l'on signe. Et puis, au fil des recherches, on découvre que non seulement c'est possible — mais que le marché immobilier d'Osaka offre des opportunités que peu d'autres grandes villes du monde peuvent encore proposer à ce stade.
Des rendements locatifs nets entre 4 et 6 % sur des biens bien situés. Des prix d'entrée accessibles comparés à Paris, Londres ou Sydney. Un yen structurellement faible qui amplifie le pouvoir d'achat des investisseurs européens. Une ville en pleine montée en puissance avec l'Expo 2025 en toile de fond. Et, fait souvent ignoré, aucune restriction légale à l'achat immobilier par des non-résidents étrangers.
Mais entre la possibilité théorique et la réalité du terrain, il y a un fossé. Un fossé fait de procédures en japonais, de fiscalité croisée, de notaires japonais, de structures de garantie absentes pour les étrangers, et d'une façon de faire les choses qui ne ressemble à rien de connu en France, en Belgique ou au Canada. Ce guide vous explique honnêtement à quoi vous attendre.
La question revient souvent, et elle mérite une réponse directe.
Tokyo est plus chère à l'achat, offre des rendements locatifs plus comprimés, et concentre une concurrence internationale qui a eu davantage le temps de faire monter les prix. Osaka reste, pour l'investisseur avisé arrivant en 2025, un marché où la valeur existe encore — particulièrement dans les quartiers centraux qui n'ont pas encore atteint leur plein potentiel de prix.
Osaka est la troisième ville du Japon mais la première de la région du Kansai, qui regroupe également Kyoto, Kobe et Nara. Sa position géographique en fait un hub économique naturel, renforcé par un aéroport international performant (Kansai International Airport), une infrastructure de transport exemplaire, et un marché locatif alimenté par une population étudiante importante, une communauté internationale croissante, et un tourisme qui a rebondi bien au-delà des niveaux pré-pandémie.
Pour les francophones en particulier, Osaka présente un avantage discret : Maido Estate opère en français, en anglais et en japonais, ce qui signifie que l'ensemble du processus d'achat — de la recherche de biens à la signature du contrat — peut se dérouler dans votre langue sans passer par des traducteurs tiers.
Contrairement à de nombreux pays qui limitent l'accès à la propriété pour les non-résidents étrangers, le Japon impose zéro restriction légale sur l'achat immobilier par des étrangers. Vous n'avez pas besoin d'un visa de résident, pas d'une entreprise japonaise, pas d'une autorisation gouvernementale. Un non-résident domicilié en France peut acheter un appartement à Osaka exactement de la même façon qu'un résident japonais — en droit.
Ce qui change, c'est le financement et la gestion administrative. Le droit est identique ; les frictions pratiques, elles, sont réelles.
Le marché s'ouvre à plusieurs catégories de biens particulièrement pertinentes pour les investisseurs étrangers :
Les appartements en copropriété (mansion) sont de loin les plus accessibles et les plus liquides. Il s'agit d'appartements dans des immeubles en béton armé de moyen ou grand gabarit, avec une copropriété (kanri kumiai) qui gère les parties communes. C'est le produit standard du marché immobilier urbain japonais.
Les tower mansions — les tours résidentielles de 20 étages et plus — constituent un segment premium avec des caractéristiques spécifiques en termes de rendement, de liquidité et de gestion. Notre guide dédié aux tower mansions à Osaka couvre ce segment en détail.
Les maisons individuelles et machiya existent également, avec des dynamiques très différentes. Les akiya — propriétés vacantes souvent vendues à bas prix — font l'objet d'un engouement médiatique que nous nuançons fortement dans notre analyse honnête sur les akiya. Pour les maisons traditionnelles machiya à Kyoto, le contexte est spécifique et documenté dans notre guide sur la préservation des machiya de Kyoto.
C'est l'une des premières surprises que vivent les acheteurs étrangers au Japon : le prix affiché n'est pas le prix total. Les frais d'acquisition sont significatifs et non négligeables dans le calcul de rentabilité.
Taxe d'acquisition immobilière (fudōsan shutoku-zei) : Taxe préfectorale unique, environ 3 % de la valeur cadastrale du bien (qui est typiquement 60 à 70 % de la valeur de marché pour le foncier, et parfois moins pour le bâti). Cette taxe arrive sous forme d'avis d'imposition 3 à 6 mois après l'achat.
Taxe d'enregistrement (tōroku menkyo-zei) : Payée au moment de l'enregistrement de la propriété à votre nom par le shiho shoshi (le notaire japonais, officiellement appelé juriste scrivener). Le taux pour un transfert de propriété standard est de 0,4 % de la valeur cadastrale.
Droits de timbre (inshi-zei) : Taxe documentaire sur le compromis de vente, modulée selon le montant. Pour un bien entre 10 et 50 millions de yens, le droit de timbre est de l'ordre de 10 000 à 20 000 yens — une somme modeste.
Honoraires de l'agence immobilière : Plafonné légalement à 3 % du prix de vente + 60 000 yens + TVA (10 %). C'est la rémunération de l'agent acheteur, qui peut parfois être partagée avec l'agent vendeur.
Honoraires du shiho shoshi : Le juriste scrivener gère l'enregistrement du titre de propriété et la vérification légale du bien. Comptez entre 100 000 et 200 000 yens selon la complexité du dossier.
Frais divers : Assurance de l'immeuble, frais d'ouverture de compte auprès de la société de gestion de la copropriété, frais bancaires si financement.
Au total, les frais d'acquisition représentent généralement entre 6 et 10 % du prix d'achat. Pour un bien à 20 millions de yens, prévoyez 1 200 000 à 2 000 000 yens de frais annexes.
Les grandes banques japonaises — MUFG, SMBC, Mizuho — proposent des prêts immobiliers aux étrangers, mais sous des conditions qui excluent la majorité des acheteurs non-résidents en pratique.
Les critères généralement requis pour accéder à un financement japonais incluent : un statut de résident permanent (eijūsha) ou un visa de longue durée avec au moins plusieurs années de résidence au Japon, des revenus stables démontrables auprès d'un employeur japonais ou d'une activité déclarée au Japon, et souvent un apport de 20 à 30 % du prix d'achat.
Pour un acheteur basé en France qui n'est pas résident au Japon, l'accès au crédit immobilier japonais est donc, dans la grande majorité des cas, fermé ou extrêmement contraint.
La réalité pour la plupart des investisseurs étrangers non-résidents est l'achat comptant — intégral ou avec un financement arrangé depuis leur pays d'origine. Cela signifie qu'il faut disposer des fonds en liquidités ou les mobiliser (rachat de placements, ligne de crédit patrimoniale, etc.) avant d'entrer dans le processus d'achat japonais.
Cette contrainte n'est pas spécifique au Japon — de nombreux marchés immobiliers dans les pays non-membre de l'OCDE imposent des conditions similaires. Elle change simplement le profil de l'acheteur type : le marché de l'investissement étranger à Osaka est majoritairement un marché de cash buyers.
Transférer plusieurs millions de yens depuis un compte bancaire en France vers un compte japonais pour finaliser un achat mobilise un processus spécifique que beaucoup sous-estiment. Les banques japonaises appliquent des contrôles de conformité stricts sur les entrées de devises importantes, et une transaction immobilière nécessite une documentation source de fonds préparée en amont.
Notre guide complet sur les virements internationaux pour l'achat immobilier au Japon couvre les mécanismes SWIFT, l'utilisation de Wise pour les acomptes, et comment préparer le dossier de conformité bancaire.
Le processus commence par la signature d'un compromis de vente accompagné du versement d'un acompte — généralement 5 à 10 % du prix d'achat. Cet acompte est encaissé immédiatement et est perdant si l'acheteur se rétracte sans justification légale. Le vendeur, lui, devrait rembourser le double s'il se dédit.
Le compromis japonais est entièrement rédigé en japonais. Sa lecture et sa compréhension exacte nécessitent une traduction de travail — non pour que vous le signiez dans l'ignorance, mais pour que vous compreniez précisément ce à quoi vous vous engagez.
Entre le compromis et la date de clôture (généralement 30 à 60 jours plus tard), le shiho shoshi effectue les vérifications légales sur le titre de propriété, l'absence d'hypothèque ou de saisie, la conformité des surfaces déclarées, et les règlements de copropriété. C'est également le moment d'obtenir l'historique de gestion de l'immeuble — particularly important pour les immeubles anciens — et de vérifier le solde du fonds de réserve pour travaux (shūzen tsumitatekin).
Ce fonds de réserve mérite une attention particulière. Chaque copropriétaire contribue mensuellement à ce fonds collectif, destiné à financer les rénovations majeures de l'immeuble (ravalement, remplacement des canalisations, ascenseurs). Si le fonds est sous-provisionné par rapport aux travaux programmés, les propriétaires peuvent être soumis à une cotisation exceptionnelle — un coût caché qui n'apparaît nulle part dans l'annonce.
La date de clôture est le moment où le solde du prix d'achat est versé et où le titre de propriété est transféré simultanément. Toutes les parties — acheteur, vendeur, shiho shoshi, et souvent les agents des deux côtés — sont présentes physiquement ou représentées. Le transfert de fonds et l'enregistrement au bureau foncier se déroulent en parallèle.
Pour un acheteur étranger absent du territoire, la clôture peut être gérée par procuration (dairi) — ce qui est courant pour les acheteurs non-résidents — sous réserve que la documentation de procuration soit correctement préparée et légalisée selon les exigences japonaises.
Le choix de quartier conditionne à la fois la qualité de vie si vous occupez le bien et la performance locative si vous investissez. Quelques orientations honnêtes :
Chuo-ku (district central) : Le cœur touristique et commercial d'Osaka. Forte demande locative, prix d'entrée élevés, potentiel Airbnb soumis à réglementation (minpaku). Idéal pour les investisseurs ciblant la location courte durée dans les immeubles qui la permettent explicitement.
Fukushima-ku : Le quartier qui monte depuis plusieurs années, porté par sa densité de restaurants et son caractère résidentiel authentique. Bonne liquidité à la revente, demande locative solide auprès des professionnels internationaux. Notre guide pour trouver un appartement à Fukushima couvre ce marché en détail.
Tanimachi / Morinomiya : Corridor central avec un rapport qualité-prix solide. Accès transit exceptionnel, caractère résidentiel établi, bonne mixité de profils locataires. Notre guide Tanimachi couvre les dynamiques de ce secteur.
Tennoji / Abeno : Accès direct à Kyoto, Nara et l'aéroport. Prix inférieurs au centre-nord pour des transports équivalents. Fort potentiel locatif auprès des étudiants et familles. Voir notre guide Tennoji.
Namba / Shinsaibashi : Centralité maximale, prix maximaux, concurrence maximale. Pertinent pour les tower mansions premium ou les biens de type Airbnb dans les immeubles compatibles.
Pour une vue d'ensemble comparative des quartiers d'Osaka pour les étrangers, notre article Dans quel quartier habiter à Osaka ? est le point de départ recommandé.
L'imposition est probablement le point le moins bien maîtrisé par les acheteurs étrangers au Japon. Elle opère sur deux niveaux : la fiscalité japonaise et la fiscalité de votre pays de résidence. Les deux se croisent, et c'est là que se cachent les surprises.
Taxe foncière (kōteishisanzei) : 1,4 % de la valeur cadastrale par an, facturée par la municipalité d'Osaka chaque avril. Pour un appartement acheté 20 millions de yens, la taxe foncière annuelle se situe généralement entre 100 000 et 180 000 yens.
Taxe d'urbanisme (toshi keikaku-zei) : 0,3 % de la valeur cadastrale, cumulée à la taxe foncière dans les zones urbaines — ce qui inclut l'ensemble d'Osaka centrale.
En tant que non-résident japonais, vos revenus locatifs tirés d'un bien au Japon sont imposables au Japon à un taux forfaitaire de 20,42 %. Ce taux s'applique aux revenus nets après déduction des charges (frais de gestion, taxe foncière, amortissement du bâti, honoraires du comptable). L'amortissement peut réduire substantiellement la base imposable les premières années.
La France et le Japon ont signé une convention de non-double imposition qui évite que les mêmes revenus soient taxés deux fois. En pratique, les revenus fonciers japonais taxés au Japon ouvrent droit à un crédit d'impôt en France. La mécanique exacte dépend de votre situation personnelle et de la nature des revenus — raison pour laquelle un conseiller fiscal familier des deux systèmes est indispensable.
Tout propriétaire non-résident percevant des revenus locatifs au Japon est tenu de désigner un mandataire fiscal (zeimu dairinan) au Japon — généralement un expert-comptable japonais agréé (zeirishi). Ce mandataire reçoit les correspondances fiscales, dépose les déclarations annuelles et gère les paiements d'impôts. Sans cette structure en place, les obligations s'accumulent et les pénalités suivent.
Notre article complet sur la fiscalité immobilière au Japon pour les non-résidents couvre l'ensemble de ces mécanismes avec des exemples chiffrés.
Un investisseur francophone achetant un appartement à Osaka pour le mettre en location longue durée doit intégrer les coûts suivants dans son calcul de rendement :
PosteMontant annuel estiméTaxe foncière + taxe d'urbanisme¥120 000 – ¥200 000Charges de copropriété (kanri-hi)¥120 000 – ¥360 000Fonds de réserve travaux (shūzen tsumitatekin)¥60 000 – ¥180 000Gestion locative (8-10 % des loyers)¥80 000 – ¥150 000Expert-comptable (zeirishi)¥50 000 – ¥150 000Impôt sur revenus locatifs netsVariable (souvent faible les premières années)
Pour un appartement acheté 18 millions de yens générant ¥90 000/mois de loyer, le rendement brut est d'environ 6 %. Après déduction de l'ensemble de ces frais courants, le rendement net réaliste se situe entre 3,5 et 4,5 % — ce qui reste attractif comparé aux marchés européens comparables, mais suppose un calcul rigoureux dès le départ.
Notre analyse comparative de l'investissement locatif vs Airbnb à Osaka va plus loin sur les stratégies d'optimisation du rendement.
L'achat immobilier au Japon en tant qu'étranger n'est pas une démarche que l'on orchestre seul depuis l'étranger — pas parce que c'est formellement impossible, mais parce que chaque étape de la chaîne suppose une connaissance locale précise que ni Google, ni les plateformes d'annonces, ni un agent généraliste ne peuvent substituer.
Maido Estate intervient sur l'ensemble du processus :
La sélection des biens : identification d'opportunités correspondant à votre profil (résidence principale, investissement locatif, location courte durée), avec une connaissance quartier par quartier des dynamiques de prix, de demande locative et de liquidité à la revente.
La due diligence : coordination avec le shiho shoshi, lecture des documents de copropriété, analyse du fonds de réserve travaux, évaluation de l'état réel du bien.
La coordination de clôture : structuration de la procuration si vous êtes absent, coordination du virement international avec les délais bancaires japonais, interface avec l'ensemble des parties.
La mise en place post-achat : connection avec des experts-comptables zeirishi expérimentés sur les dossiers étrangers, gestionnaire locatif de confiance, structure de conformité fiscale.
Nous parlons français. L'ensemble du processus — de votre première question jusqu'à la remise des clés — peut se dérouler sans rupture de langue.
Si vous êtes en phase de réflexion sur un achat immobilier à Osaka — que ce soit pour y habiter, pour investir, ou pour les deux — la première étape utile est une conversation qui couvre les deux dimensions simultanément : la réalité du marché pour votre budget et vos objectifs, et la réalité administrative pour votre profil et votre pays de résidence.
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